久违了！福州城央现低密阔宅，看完才发现“真不简单”

01

市场现两极分化

核心区走出“独立行情”

有人说，中国未来30年是城市之争，胜负在于能否成为“TOP”之城，城市里的房子亦是同理。近两年，福州楼市一级土地市场加大供应量，楼市随之也出现明显转折。新房上市量创近几年新高，整体库存量高企，两极分化现象显著。外围楼盘打折促销去化依然缓慢，中心板块价格坚挺却不愁卖。未来，一个楼盘的段位如何，首要考量的是楼盘所处的这片土地价值，单单这一项条件，就可以KO市面上90%以上的新盘。

据CRIC数据统计，2018年至今，福州主战场累计供应107164套住宅，但二环内占比却不足9%，由于城中地块供应量小，又是福州人口密集度最高的板块，集合了整座城市最为优质的医疗、教育、商业、行政、交通等配套，中心板块的综合价值很难替代。所以也不难理解，核心板块楼盘仍能不惧市场变化，走出独立行情。

02

核心区纯改善盘难觅

可遇不可求

以往，同一个楼盘中，刚需户型因面积小，总价较低，也更受购房者欢迎。但从近两年新开盘的多个项目来看，大面积去化速度明显更快，这些楼盘基本位于城市核心地段的改善房，有着优越的区位优势，户型设计更加注重居住舒适性，符合以上特征的住宅产品受城市中产的青睐。

据CRIC数据统计，2020年至今，福州五城区120㎡以上的改善产品成交占比约为23%，较2019年提升了5个百分点，其中，140㎡以上的高端改善产品提升了3个百分点。主要因为近年来，随着刚需客户向上不断升级，对改善型进行着补给，真正的改善型越来越多，核心地段的改善需求也相对更为旺盛。

在各类购房群体中，高端改善一族最难"伺候"。他们不同于刚需没有房子住，需要马上买一套，也不像富豪可以不计成本买买买，虽然他们在收入上有一定的积累，但对生活品质有所要求，除了换套面积更大的房子，更希望在居住品质、环境以及户型设计的舒适度上均能有所改善。纵观福州市场，二环内寸土寸金，多为3.0甚至4.0的高容积率楼盘，社区楼栋密集，居住舒适度也大打折扣，“伪改善”产品盛行。

福州市中实景图（by：福州日报）

对于改善客户来说，他们希望买到整个都是改善型大户型的小区，而不愿意和刚需客户挤在同一个小区内，但在安商房大行其道的福州市场，留给真正改善型客户的选择就更少了。虽然市面上有零星的高端楼盘，但面积大、单价高，动辄大几百万，甚至上千万，让中产阶级改善客户望而却步。此外，购房者会更看中开发商的资质，最好是全国或本土知名房企，有一定的资金实力和品牌影响力，为未来的顺利交房提供保障。综合来看，要满足核心地段、低容积率、纯改善盘、尺度阔绰、品牌房企、价格合理的楼盘，市面上可供选择的盘几乎绝迹……

难能可贵的是，在如此复杂的筛选条件后，位于台江区五一南路旁的同晖府，竟能符合以上所有要求。简而言之，目前福州二环内在售楼盘中，上述综合条件很难与同晖府相抗衡。

该项目所处的地段不用多加赘述，区域内交通、医疗、教育、商业等，几乎没有短板的城市配套。

多维交通出行，毗邻福州黄金中轴线八一七路、步行300多米即是地铁1号线（达道站）；

方圆约3公里范围内，中亭街、万宝商圈、东街口商圈；

此外，15大中小学林立，多家三甲医院、三大城市公园环伺，一应俱全的配套，这样的排面已集合了整个城市的核心资源，无可挑剔。

同晖府（区位示意图）

03

深谙客户痛点

同晖府“真不简单”

除了地段的天然优势，同晖府还将城市界面和景观效果最好的地块留做纯商品住宅区，其深谙高端改善客群痛点，将该地块打造成“纯商品房”、“低密度”、“纯板状”、“纯改善”、“舒适度”等改善客群最看重的产品。该楼盘容积率仅2.45、为19层140㎡-221㎡纯板式住宅、且商品房与安商房完全分区管理，更受客户青睐。

同晖府（鸟瞰图）

综合来看，同晖府的稀缺性不言而喻，有良好的地段基因等优势加持，开发商鲜少会在产品上花心思，并且该楼盘可售住宅数量较少，本质上并“不缺客户”。但开发商对此并不满足，还从以下几大维度为项目赋能，真正做到为高端改善居者所想。

01.

注重“大”与“阔”，14.3米罕见大面宽

同晖府主要推售的140㎡，除了大与阔，更考量居家功能的全面与舒适度。例如罕见推出四开间朝南，约14.3米南向面宽，尺度阔绰，视野更为开阔。每一个功能间尺度都很舒展，近8米景观阳台，U形厨房、独立餐厅，入户玄关为独立空间，颇有“大户人家”的气场。

140㎡户型：四房两厅两卫

02.

一梯一户强化私人领域，彰显入户尊崇感

随着高端改善需求的不断演变，也有越来越多人意识到私人空间的重要性，而同晖府电梯被设计入户型部分，电梯前室设计完全独立，和隔壁户完全无接触，并使用梯控以及呼梯功能，指定楼层停靠，避免非社区业主进入楼体。即业主乘坐私家电梯后可直达独立入户门厅，强化私人领域的打造，彰显入户的尊崇感。这一标配在二环内140㎡户型段中，显然是极少数的特殊存在。对于高端改善客群来说，也将生活品质向上提升了一大步。

电梯入户（示意图）

03.

双入户归家大堂，完善归家礼仪

外立面和小区入口是楼盘的门面，开发商也会尽量做得美轮美奂，除此之外，同晖府还在一些容易忽视的地方重视产品细节的包装。典型如打造入户车库大堂，也是台江区首个车库入户归家大堂，因车库为地下负二层，相当于是三个入户大堂设计，给予业主优雅与尊荣的入户体验。有时候看一个楼盘是否走心，这些细节往往也能说明一切。

首层大堂（示意图）

地下大堂（示意图）

在笔者看来，市中心的产品能做到如此，已不敢有其他更多奢望，否则价格又是改善客户难以企及的高度。

但同晖府却在有限的空间内做出更多可能：例如在小区的规划设计上，营造一种“繁华闹市中的私家花园”，采用人车分流设计，并在社区配备中庭城市会客厅，还有为不同年龄段客户提供多功能活动休闲空间。另外，小区采用全智能系统管理，安防采用别墅才用到的电子脉冲围栏，大大保障了业主居住的安全性。这样的“无微不至”，深谙改善人居需求，也刷新了舒适生活体验。

04

强强联袂

汇聚全球眼光+本土实力

从克而瑞的角度来看，能在城市核心地段推出140-221㎡“大手笔”的产品，且做到从整体到局部的细节落位，对开发商的综合实力考验也更强。一方面需要有多年的开发和经验丰富的团队，深谙客户痛点，推出适合真正改善客群的产品；另一方面，也要有雄厚的资金实力作背书，两者缺一不可。

同晖府由世茂和大东海两大实力派房企联合打造，世茂有多年的地产、酒店、商业等多元化的开发经验，作品遍布全国各地，在福州市场，更是保持连续两年市场占有率第一的好成绩。而大东海则凭借近一年多的出色表现，土储跻身福州房企第一阵营，如今随着更多新项目的入市，也将是福州楼市不容小觑的力量。同晖府作为两家品牌房企在福州核心区合作的一大作品，汇聚全球眼光+本土实力，以上种种的尽善尽美，不难看出两者对楼盘重视度，期待其后续产品的呈现。

坦白讲，当前福州市场并不缺房子，但同晖府所在的台江区中心板块，断供多年后，今年才推出少量新盘，从成交情况来看都“不愁卖”。对于挑剔的改善客户来说，他们宁愿继续等待也不将就，直到等到让自己满意的居所为止。同晖府的出现，一定程度上也颠覆了大众对市中心住宅的想象。原来福州市中心住宅，同样可以兼顾低密度、舒适度、纯改善、超14米大面宽、以及大社区才配备的其他多功能特征。久违的福州城央低密纯改善盘，实属“不简单”。

温馨提示

本文对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化。

读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，样板房的非交付标准明示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。

如仍有疑问，欢迎后台留言单独咨询。

本文完

图文 | 克而瑞 福州
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